ЮР.ФАК. ЖКХ

Согласие теплосетей на отключение квартиры в МКД от централизованного теплоснабжения не требуется.

Согласие теплосетей на отключение квартиры в МКД от централизованного теплоснабжения не требуется. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по делу об аннулировании разрешения на переустройство: местная администрация разрешила собственнику квартиры в МКД демонтировать батареи центрального отопления и установить вместо них электрообогреватели, а городские теплосети, потерявшие клиента, пытались оспорить это разрешение в арбитражном суде (определение ВС РФ от 20 ноября 2017 г. № 302-КГ17-17007).

Свое недовольство теплосети обосновывали следующими доводами:

  • батареи этой отдельной квартиры являются частью общедомовой системы отопления. Когда собственник этой квартиры снес батареи, он тем самым уменьшил состав общего имущества МКД. А уменьшать это имущество можно только с согласия всех собственников помещений в МКД. Однако этот документ при согласовании переустройства не представлялся;
  • спорная реконструкция системы отопления может нарушить теплогидравлический режим здания в целом и тепловой режим соседних помещений. Из-за чего теплосети не могут обеспечить качественное оказание коммунальной услуги по поставке тепла собственникам смежных квартир;
  • при разработке спорного проекта переустройства не было учтено, что суммарная мощность отопительных приборов должна быть равна или больше, чем теплопотери (во избежание снижения температуры внутреннего воздуха в соседних помещениях). Кроме того, проект подготовлен без получения технических условий, без согласования с энергоснабжающей организацией и энергонадзором. Значит, проект не соответствует требованиям законодательства;
  • на самом деле – фактически – собственник переустроенной квартиры продолжает пользоваться центральным отоплением (за счет теплоотдачи от смежных помещений, а также от магистральных трубопроводов теплоснабжения (стояков), проходящих через спорную квартиру. А денег не платит. Этим он нарушает права и законные интересы теплосетей, которые несут убытки в виде неполученных доходов, которые они могли бы получить при сохранении централизованного теплоснабжения спорной квартиры.

Суды всех трех инстанций встали на сторону местной администрации, и вот почему:

  • закон разрешает переводить квартиру в МКД на автономное отопление, при условии оформления переустройства жилого помещения. Жилищный кодекс устанавливает закрытый перечень документов, который необходимо предоставить для согласования переустройства, и документа о согласии всех остальных собственников в этом перечне нет. Поэтому местная администрация и не могла бы отказать в перепланировке по этому основанию. А главное – батареи в спорной квартире не относятся к общему имуществу МКД, потому что они не обслуживают более одной квартиры и не находятся за пределами квартиры. И не важно, что на этих батареях нет отключающих устройств;
  • теплосети не смогли доказать, что спорное переоборудование системы отопления привело к нарушениям в работе инженерных систем и что демонтаж батарей в спорной квартире не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в соседние помещения. Кроме того, никто из соседей на холод не жаловался – в деле нет сведений об обращениях жителей дома о нарушениях теплового режима;
  • согласования проекта переустройства с энергонадзором и электросетями и не требуется. СНиП 41-01-2003 и Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, на которые сослались теплосети, не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях. В то же время разработчик проекта переустройства (специализированная организация) уверяет, что технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий. Обратного не доказано;
  • теплосети не смогли доказать, что в спорной квартире сохраняется неоплаченное остаточное теплопотребление от плохо изолированных стояков отопления, межквартирных перегородок и плит-перекрытий. Кроме того, в доме стоит общедомовой счетчик тепла, так что теплосети в любом случае получают оплату за все поставленное в МКД тепло;
  • а довод теплосетей о «потере клиента» не свидетельствует о нарушении их прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности. Требования теплосетей очевидно направлены не на восстановление нарушенного права, а на получение коммерческой выгоды.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу теплосетей, не увидел в деле нарушения норм материального и процессуального права, повлиявших на его исход, и отказал в передаче спора на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

источник: http://telegra.ph/Mozhno-li-otkazatsya-ot-centralnogo-otopleniya-v-kvartire-bez-soglasovaniya-s-teplosetyami-12-20

Нельзя понудить собственника устранить незаконную перепланировку, если он ее не осуществлял

 

Нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и возвращению имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват – то есть не совершал действий, приведших к нарушению прав иных собственников помещений в МКД (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31 октября 2017 г. № 78-КГ17-68).

На это указал Верховный Суд Российской Федерации, разбирая «коммунальный» конфликт по поводу самовольно возведенной железной двери из лифтового холла в поэтажный коридор.

В свое время некоторые из собственников квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и установить вместо них металлическую перегородку с металлической запирающейся дверью. Никакого согласования на эти действия жильцы получать не стали.

Через несколько лет «пожарная» проверка указала на недопустимость и опасность такой переделки. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая предусмотрена проектной документацией.

ТСН, управляющее домом, обратилось в суд с требованием вернуть технические помещения поэтажного коридора в прежнее состояние – снести металлическую перегородку и поставить заново «правильные» двери. Требование было обращено ко всем собственникам квартир, которые выходят на эту лестничную площадку.

Суд первой инстанции согласился с необходимостью привести поэтажный коридор в первоначальный вид. Но соответствующая солидарная обязанность была возложена лишь на двух из трех ответчиков: хозяйка третьей квартиры доказывала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент ее проведения в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила солидарную обязанность «вернуть как было» на всех троих. А то, что собственница одной из трех квартир в период перепланировки жила по другому адресу, по мнению суда апелляционной инстанции, не является основанием для ее освобождения: ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние. Степень ее вины в данном случае значения не имеет.

ВС РФ с данным выводом категорически не согласился: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников.

В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС РФ.

источник:http://telegra.ph/Nelzya-ponudit-sobstvennika-ustranit-nezakonnuyu-pereplanirovku-esli-on-ee-ne-osushchestvlyal-12-20

 

УБОРКА В МЕСТАХ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Уборка лестничных клеток — частый вопрос в обращениях жителей многоквартирных домов. Люди жалуются, что УК не проводит влажную уборку в подъезде. УК обычно говорит, что на общем собрании жители не предусмотрели достаточно средств на уборку лестниц в структуре платы за содержание общего имущества. Поэтому обычной практикой остаются либо поочерёдные дежурства самих граждан, либо уборка управляющей компанией, но накануне проверок контролирующими органами (и то не всегда).

Давайте посмотрим, что пишут суды в своих решениях. Взяли всего пару примеров, так как везде встречаются одинаковые формулировки.

1. В ходе проверки УК жил.инспекция выявила нарушение — отсутствие уборки мест общего пользования. УК получила предписание и обжаловала его в суд. Вот её доводы:

— ставка платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет 11,07 рублей с 1 кв.м., которая не включает в себя расходы на уборку помещений общего пользования;

— собственники помещений не приняли решение об изменении размера платы;

— в размер платы не включены расходы на уборку лестничных клеток, коридоров и площадок; таким образом, жители отказываются от данного вида услуг;

— оказание бесплатных услуг законом не предусмотрено.

Суд все эти доводы отверг и указал:

В силу положений Жилищного кодекса РФ, Правила № 491 и Правил № 170 уборка мест общего пользования должна выполняться управляющей компанией в обязательном порядке вне зависимости от того, предусмотрена ли данная услуга в договоре или нет, поскольку она является частью содержания общего имущества, входит в состав обязательных услуг, предоставляемых управляющей организацией при управлении домом, и не зависит от волеизъявления сторон договора.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги, к которым относится уборка лестничных клеток и проемов, считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, поскольку входят в обязательный перечень по содержанию общего имущества.

Данные работы должны выполняться в рамках функций УК по содержанию общего имущества на основании требований законодательства. Учитывая, что сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов входит в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (п. 23 раздела III), включена в Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества спорного дома, требование контролирующего органа о выполнении уборки подъезда является законным.

Отсутствие решения общего собрания собственников не исключает обязанности УК по обеспечению надлежащего содержания общего имущества, поскольку данная обязанность законодательно установлена и не может быть устранена бездействием собственников помещений или иных лиц.

(17 ААС, № А60-36578/2017)

2. В ходе проверки дома административный орган выявил захламление эвакуационной лестничной клетки бытовыми и иными предметами. В предписании УК требовалось очистить лестничную клетку и места общего пользования (коридоры) от захламления.

УК обратилась в суд, указав, что на основании внеочередного общего собрания собственников указанные в акте проверки места общего пользования и лестничные проемы исключены из обслуживания УК в целях удешевления стоимости услуг, в связи с чем общество не обязано содержать в порядке указанные помещения.

Суды опять не согласились с этим:

В силу Правил № 491 содержание общего имущества включает уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников.

Законодательство не предусматривает возможность заключения договора о частичном управлении домом, тем более влекущего ухудшение положения собственников и пользователей жилых помещений. Именно общество как обслуживающая организация отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязано исполнять требования Правил № 170*.

(15 ААС, № А32-29163/2017)

*Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

п. 4.8.14. Лестничные клетки:

— должна быть обеспечена регулярная уборка: обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней; стены — не менее 2 раз в месяц; мытье — не реже 1 раза в месяц;

п. 4.6.3.2 Теплый чердак:

— в чердачном помещении пылеуборка и дезинфекция не реже 1 раза в год.

источник :http://telegra.ph/UBORKA-V-MESTAH-OBSHCHEGO-POLZOVANIYA-12-20

Автор Борис Колесников 195 Articles
Секретарь Севастопольского регионального отделения Всероссийской политической партии "Единая Россия". Депутат Законодательного собрания города Севастополя

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий