ГЕНиальный ПЛАН застройки.

Последние пару дней в Севастополе, вернее в соцсетях в которых обитают жители нашего города, чуть ли не паника, связанная с обсуждением проекта генерального плана. На эту панику естественно чутко реагирует мой телефон. Множество людей  звонят и уже даже не спрашивают, а напичканные информацией с ближайшего базара, утверждают,  что сейчас начнется массовый отъем земли, снос домов построенных их отцами и дедами, поскольку теперь эти дома находятся в функциональной зоне многоквартирной застройки. Жители  села Терновка, напуганы тем, что земли занятые многолетними сельхозрастениями, отнесены к категории лесов, да и еще и карьер собираются  разрабатывать, для добычи мраморовидного известняка.

С проектом Генплана можно ознакомиться, пройдя по ссылке http://севархитектура.рф/genplan

У меня конечно и у самого есть вопросы к этому документу. Вопросы самые разные, начиная от того, где, а главное, почему этот проект генплана где-то валялся без движения. На странице 47 тома 1 книги 1 мы видим следующее предложение: «…обеспечения учета согласованности документов территориального планирования субъектов Российской Федерации (Крымский федеральный округ, в т.ч. Бахчисарайский и Ялтинский районы), имеющие общую границу с границей города федерального значения – Севастополь».

Но Крымский федеральный округ упразднен Указом Президента без малого год назад, в июле 2016 года.

На 188 странице читаем «Проектом определена локализация технопарка и аграрного кластера. ТД SantaVita запустил в Севастополе предприятие по фасовке сухофруктов и орехов мощностью 232 т в месяц»

Но SantaVita со своим  месячным объемом 232 тонны это заголовки 2008 -2009 годов. http://sevastopol.su/news.php?id=8004 А что сейчас, — неизвестно.

Но эти и еще десятка три подобных ляпов мало кого интересуют, больше интересует судьба собственности на земельные участки, на которых к примеру, десяток лет стоят частные жилые дома, а улицы. На которых они расположены, попали, например, в зону многоэтажной застройки.

На сайте Правительства размещено справедливое замечание:

«Функциональные зоны в составе Генерального плана не являются объектами землеустройства и их границы не подлежат постановке на кадастровый учет. Основные карты проекта Генерального плана разработаны в масштабе 1:10000. Данный масштаб является оптимальным для документов территориального планирования, при котором допустимы погрешности, которые уточняются при определении территориальных зон в ходе разработки правил землепользования и застройки. Применяемый масштаб не позволяет отразить на графических материалах всю уличную сеть города (улицы и дороги местного значения, проезды и т.д.).

Заостряем ваше внимание, что в соответствии с пунктом 12 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. Таким образом, установление границ функциональных зон в проекте Генерального плана города Севастополя не влияет на право владения гражданами земельными участками или объектами недвижимости.

Таким образом, сносить жилые дома, изымать земельные участки и т.д. никто не имеет право и не будет. Данные задачи даже не закладываются в проекте Генерального плана».

Все выше написанное правда, но глупо думать, что никаких изъятий не будет.

Например, в своем интервью

 http://ruinformer.com/page/v-sevastopole-za-snesjonnye-doma-predpolagaetsja-kompensacija

интернет-изданию «Информер» Директор департамента архитектуры и градостроительства  Александр Моложавенко четко говорит об этом: ««В процессе проектирования будут определены чёткие границы, перечислены все земельные участки, которые попадают, и в обязательном порядке будет компенсирована стоимость земельных участков и недвижимости, которая попадает. Сейчас всё компенсируют по рыночной цене, и это уже закладывается в проект строительства дороги», — заявил Александр Моложавенко и дополнил, что о конкретных участках говорить пока рано. 

«Гераклейская рокада в Генеральном плане есть и нанесена схематически для определения в общем балансе и транспортной доступности всей территории. Но когда мы говорим, что она пройдет именно в этом месте — это некое допущение. Потому что, чтобы установить точные характеристики дороги, надо сделать проект.

Надо определить, будет ли эта дорога в виде инженерного сооружения, мостов, участков, учитывая рельеф Севастополя, поэтому конкретные характеристики будут в проекте планировки этой дороги».

Или вот »

Ради строительства Гераклейской рокады придется снести часть частного сектора Севастополя

Итак, изъятие земельных участков и даже объектов недвижимости предполагается, но как это должно выглядеть? Какие гарантии предоставляются собственникам земельные участки, которых изымаются?

Изъять земельный участок у собственника можно только для государственных нужд, можно еще для муниципальных, но в Севастополе это не актуально. В связи с отсутствием таких полномочий у муниципалитетов.

Статья 49 Земельного кодекса говорит следующее:

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

 

Т.е  если государство, в лице Правительства Севастополя  решит изъять у собственника земельный участок, то оно, руководствуясь частью 2 статьи 49 обязано доказать, что других вариантов строительства того или иного объекта просто нет.

 

Многие люди задают вопросы о том, по какой цене буду выкупаться подлежащие изъятию земельные участки, мол, купят за бесценок, по так называемой кадастровой стоимости. Самое печальное, что кто-то уже успел убедить в этом людей. Однако закон однозначно утверждает, что выкуп производится по рыночной стоимости.

Приведу текст статьи 56.8 земельного кодекса

1. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также — размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.